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BAUHERRENHILFE
in Berlin und Brandenburg
Bauüberwachung in Berlin,
Hausbau - Bauberatung Baubetreuung
und Baubegleitung im Umland von Brandenburg,
Seit dem Abschluß meines Studiums im Jahre
1980 als Diplom Ingenieur für Konstruktiven Ingenieurbau
an der TH Leipzig bin ich mit dem Thema Bauleitung, Baubetreuung und Baubegleitung
befasst. Seit 1995 bin ich Ihr Baubegleiter zu allen
Fragen rund um den Hausbau in Berlin und im Land Brandenburg.
Als unabhängiger Baugutachter und Bausachverständiger
konnte ich bereits hunderte Streitfälle zwischen Bauherren
und Baufirmen erfolgreich regulieren und damit teure
und langjährige Gerichtsverfahren
vermeiden.
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In meiner Zeit als Bauleiter
und Baubegleiter
auf Baustellen
im Land Brandenburg habe ich viel Erfahrung in der Bauleitung
gesammelt.
Ein Bauüberwacher für fachgerechte Bauüberwachung
bis zur Schlüsselübergabe in Berlin, in Potsdam
& Brandenburg
Als Diplom Bau Ingenieur
in Brandenburg biete ich Ihnen, den Bauherren  umfassende
Hilfe und Bauberatung in allen Phasen des Bauvorhabens: bei
Hauskauf, Hausbau oder Sanierung.
Meine Leistungen für Sie
- baubegleitende Qualitätskontrolle, fachgerechte
Bauüberwachung bis zur Schlüsselübergabe
- Kompetende Bauberatung bei Hauskauf und Hausbau
- Beratung vor Vertragsabschluss
- Prüfung von Baubeschreibung und Bauvertrag
- Prüfung der Leistungsbeschreibungen
- Angebotsprüfung
- Aufstellung der Baumängel und Bauschäden
- Betreuung beim Immobilienerwerb.
Vor Abschluß eines Bauvertrages empfehle
ich, aus meiner Praxis von über 50 Gutachten am Landgericht
Potsdam einen Fachanwalt für Baurecht zu konsultieren.
Meine Leistung vor Baubeginn:
Prüfung der Bauleistungsbeschreibung auf Vollständigkeit
und Qualität |
Anforderungen an Bau- und
Leistungsbeschreibungen:
Die "Mindestanforderungen " regeln im Detail, was
Bauverträge alles beinhalten sollten. Da die Mindestanforderungen
keine Gesetzeskraft besitzen, sollten Bauherren darauf drängen,
sie als Grundlage des Bauvertrags so konkret, wie möglich
festschreiben zu lassen.
Allgemeine Regeln der Technik oder DIN-gerecht?
Die DIN-Normen hinken dem Regelwerk manchmal hinterher, können
veraltet oder falsch sein, also raus aus dem Vertrag. Auf
jeden Fall nicht gleichzeitig mit DIN vereinbaren oder aber
die konkrete DIN benennen.
Allgemeine Regeln
der Technik: Diese Regeln kennt jeder, der auf dem
Bau arbeitet. Sie haben sich baupraktisch bewährt und
entsprechen dem Stand der Technik, also rein in den Vertrag.
Außenanlage und Abdichtung
der Terrassentür:
Der Bauherr meint in guter Absicht, das können wir doch selbst.
Aber dazu zählt dann auch die Terrasse, einschließlich eventueller
Trittstufen und Höhenfestlegungen für den Erdstoff, die Geländeregulierung
die Anfüllung des Mutterboden.Hat man da einmal ja gesagt,
so wird einem möglicherweise auch noch die Terrassentürabdichtung
(ewige Schwachstelle ist Abdichtung der Terrasse
und der Terrassentür) aufs Auge gedrückt. Diese gehört
aber vom Leistungsumfang zum Rohbauunternehmen. Die mögliche
undichte
Terrassentür ist ein Standardmangel.
Balkon:
Jeder Balkon sollte eine Regenrinne und ein Fallrohr als Regenablauf
incl. haben. Bei einer Kontrolle des Bauvertrages fiel mir
auf, dass der Balkon ohne Regenrinne und Fallrohr "frei"
entwässern sollte. Dem Bauherrn wurde mit 2.000 €
ein Aufpreis/ Nachtrag für das nachträgliche Anbringen
berechnet. Das ist auch eine Art, wie man schnelles Geld verdient
bzw. Bauherren über den Tisch zieht.
Bauablaufplan:
Jeder Vertrag sollte exakte Datumsangaben für den Baubeginn
und das Fertigstellungsdatum (Übergabetermin) enthalten.
Terminabsprachen sind in jedem Falle schriftlich zu fixieren.
Nur so bekommt der Bauherr Planungssicherheit und kann, im
Falle einer Verzögerung den Bauträger für zusätzliche
Finanzierungs-, Miet- oder Hotelkosten haftbar machen. Jeder
Vertrag muss einen exakten, detaillierten, chronologischen
Bauablaufplan enthalten.
Baubeschreibung:
Eine gute Beschreibung führt alle Leistungen und Materialien
sowie deren Preise auf. Unvollständige Angaben bergen
ein hohes Risiko, da der Anbieter nur verpflichtet ist, die
im Vertrag erwähnten Arbeiten auszuführen. Deshalb
ist es unerlässlich, die Baubeschreibung sorgfältig
zu kontrollieren. Auch dabei kann es sich lohnen, Baugutachter
einzubeziehen. Sonst droht womöglich, etwa die Ausbauarbeiten
(Fliesen, Spachtel, Maler) selbst organisieren und extra bezahlen
zu müssen.
Baugrubenaushub:
In vielen Bauverträgen wird vor Baubeginn keine Aussage
üben den Verbleib der Aushubmassen getroffen. Dieses
Problem wird in einigen Verträgen nicht einmal erwähnt.
Die Erdaushub verbleibt somit auf dem Grundstück und
muss vom Bauherren entsorgt werden. Er muss ein geeignetes
Transportunternehmern finden und den Abtransport des Aushubs
aus eigener Tasche bezahlen. Teuer wird es, wenn der Bodenaushub
konterminiert ist. Der Bauherr steht dabei unter Zeitdruck,
denn der Aushub behindert unter Umständen den weiteren
Bauablauf. Es kann zu Behinderungen anderer Gewerke kommen.
Also, Aussagen zum Bodenaushub in den Bauvertrag!
Bauherrenhaftpflicht erhalten
Sie bundesweit über meinen Architekenhaftpflichversicherer
AIA (Euromaf), als den größten europäischen
Spezialversicherer auf dem Gebiet Bau. Sie schützt Sie
& mich bei Bauvorhaben, durch Beratung zu z.B. Feuerrohbauversicherung.
Die Broschüren zum sorglosen Bauen forden Sie bitte an
unter www.AIA.de.
Bauleiter:
Die Baufirmen oder Bauträger stellen dem Bauherrn im
Vertrag einen Bauleiter. Das schreiben die Landesbauordnungen
so vor. Der Bauleiter muss sogar namentlich im Vertrag benannt
werden. Der Begriff Bauleiter ist für den Bauherrn in
dem Falle irreführend, denn dieser Bauleiter steht im
Dienste des Bauträgers und wird bei Streitigkeiten automatisch
Partei für den Bauträger ergreifen.. Er wird im
Zweifelsfall immer die Interessen des Bauträgers vertreten.
Da der Bauleiter immer mehrere Objekte betreut steht er ständig
unter Zeitdruck und kann sich nur wenig um die Qualität
des Einzelobjektes kümmern. Kontrolle und somit Bauqualität
sind für den Bauherrn äußerst wichtig. Deshalb
wird empfohlen, für alle Bauvorhaben , einen eigenen
unabhängigen Baubegleiter hinzuziehen, der ihnen hilft,
den Überblick zu bewahren und die Rechte des Bauherren
durchzusetzen.
Bauthermografie
Sie können dabei Wärmebrücken und Heizungsverluste
aufspüren.
Bauobjektbeschreibung:
Große Bedeutung im Bauvertrag hat die Objektbeschreibung.
Was dort vereinbart wird, muss geliefert werden. Neben der
Art, Aufteilung und Bauweise des Hauses und konkreten Herstellerangaben
müssen in der Objektbeschreibung auch wichtige Dinge
wie zum Beispiel der ebenerdige Zugang bzw. die barrierefreie
Nutzung des Hauses vereinbart werden. Gleiches gilt für
Energiekennwerte und Schallschutzmaßnahmen.
Bauschutt und Restbeton sollte die Baufirma wieder
mitnehmen und nicht auf Ihrem Grundstück belassen. Das
sollte im Vertrag stehen.
Behinderung und Unterbrechung (Schlechtwetterklausel):
In Bauverträgen wird oft der Begriff "amtlich anerkannte
Schlechtwetterlage" benutzt. Dieser Begriff ist irreführend,
denn offiziell gibt es diesen Begriff gar nicht. In vielen
Fällen wird "Schlechtwetter" aber gerne von
Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen
genutzt. Für diverse Arbeiten am Bau gibt es in der Tat
"schlechtes Wetter": Verschiedene Baumaterialien
dürfen nicht bei kalten Temperaturen verarbeitet werden,
andere nicht bei großer Hitze. Werden die Verarbeitungsrichtlinien
der Hersteller nicht beachtet, sind Baumängel die unausweichliche
Folge. Exakt beurteilen kann das nur ein Bausachverständiger.
Diesen sollte der Bauherr im Zweifelsfall kurzfristig zu Rate
ziehen. Damit der Bauherr nicht von all zu viel "Schlechtwetter"
überrascht wird, sollte im Vertrag unbedingt stehen,
dass wegen "Schlechtwetter" keine Ausfalltage vereinbart
werden (VOB B 2002 § 6/2). Jeder Schlechtwettertag muß
sofort dem Bauherren gemeldet werden. Ist das Wetter wirklich
zum Weiterbauen nicht geeignet, dann wird der ausgefallene
Tag der Bauzeit offiziell hinzugerechnet.
Bodengutachten
zum Preis von ~ 850 € erhalten
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Spezialversicherer auf dem Gebiet Bau. Sie schützt bei
Bauvorhaben, durch Beratung zu
Bauherrenhaftpflicht & z.B. Feuerrohbauversicherung.
Bodenplatte geht meist gut, da hier viel kontrolliert
wird (Vermesser, Statiker, nächstes Gewerk). Achten Sie
bei Ihrem Fertighaus darauf, dass die Unebenheiten nicht zu
Ihren Lasten gehen.
Mit dem Restbeston der Betonpumpe können Sie in letzer
Minute das Treppenfundament der Eingangstreppe kostenlos gießen.
Das Treppenfundament der Eingangstreppe wird immer vergessen
oder nicht geplant oder auf Sie abgewälzt. Ein Treppenfundament
brauchen Sie immer, um Setzungen zu vermeiden.
Blower
Door Test:
wichtig, ich mache den Test nur mit Partnerbüros,
Test
entscheidet über die Heizkosten der nächsten Jahre
(1500€ oder 800€), Kosten ~ 500€ zusammen mit
Thermografie, geht nun auch mit Spezielkamera im Sommer.
Circa-Angaben:
Nicht alle Maße lassen sich erfahrungsgemäß
bereits bei Vertragsabschluss bis auf die letzte Dezimalstelle
genau festlegen. Ca.-Maße sollten Bauherren allerdings
nur dort akzeptieren, wo Toleranzen erträglich sind -
nicht beim Fertigstellungstermin oder bei der Wohnflächenberechnung.
Dachgeschossausbau:
Beim Dachgeschossausbau passieren die meisten Baumängel,
welche zu spätern Bauschäden und hohen Betriebskosten
führen können. Lassen sie den fachgerechten Dachgeschossausbau
durch einen Blower
door Test überprüfen. Hierbei werden Wärmeverluste
geprüft. Einige Bauträger haben diesen Test schon
im Standardprogramm.
Dachfenster, schräge:
Immer wieder Pfusch am Bau. Verdeckte
Baumängel an der Fensterleibung vom Veluxfenster,
Wärmeverluste und später Schimmel! Ursache: meist
passt keine Dämmung mehr in die Fensterleibung da das
Loch zum Einbau zu klein bemessen wurde.
Dunstabzugshaube, Loch im Mauerwerk:
Vergessen, hinterher ruiniert es den Niedrigenergiestandart
oder es führt zu Tauwasserausfall in der Küche.
Duschabtrennung, Duschwand, Duschtür:
Diese Bauelemente werden vergessen. Ein nachträglicher
Einbau verteuert die Baumaßnahme. Manche Bauherren sind
zu Beginn noch etwas unsicher bei der Auswahl und schieben
die Entscheidung leider zu Ihren Lasten auf.
Einrichten der Baustelle:
Anlass für Streitigkeiten bildet immer wieder Art und
Umfang der durch den Bauherren zu erbringenden Baustelleneinrichtung.
Vertraglich ist exakt zu definieren: Was stellt der Bauträger
zur Verfügung, was muss der Bauherr auf eigene Kosten
veranlassen? Genau geregelt werden sollten im Bauvertrag die
nötigen Geräte zur Bauausführung, die Lagermöglichkeiten
auf dem Grundstück, den Bauzaun, die Bautür, die
Zufahrten und die Standplätze für den Baukran, das
Zwischenlager für den Erdaushub, die Bereitstellung von
Baustrom und Bauwasser sowie die Bereitstellung eines Toilettenhäuschens
und die Bauschuttbeseitigung.
Elektroinstallation:
Im Bauvertrag muss genau beschrieben sein, was der Bauherr
für sein Geld an Leistung bekommt. Das ist leider nicht
immer der Fall. Nachrüstungen sind dann die Folge. Nachrüstungen
sind mit Mehrkosten verbunden. In den Bauvertrag gehören
deshalb eine detaillierte Beschreibung der geplanten Elektroanlage,
mit konkreten Angaben zur Anschlussleistung und Einspeisung,
der Anzahl der Stromkreise mit Unterscheidung nach Gerätestromkreisen,
Steckdosenstromkreisen, Drehstromkreisen. Eventuell vorgesehene
Buss-Installationen und Schutzsysteme müssen genau beschrieben
werden. In den Bauvertrag gehören ferner die elektrotechnische
Ausstattung der einzelnen Räume mit der Anzahl der Schalter,
Steckdosen und Lichtauslässe.
Kleiner Tipp: Kabel für die 5-Kanal TV- &
Musikanlage sollten beim Bauen mit vom Elektriker verlegt
werden, dann stören sie später nicht.
Energieeinsparverordnung:
Für alle neu errichteten Gebäude, wie auch für
die Sanierung von Altbauten, gilt die Energieeinsparverordnung.(EnEV).
Bauträgerverträge sehen die Ausführung des
geplanten Hauses nach den Richtlinien der geltenden Energieeinsparverordnung
(EnEV) vor. Ob ein Haus wirklich nach den Vorschriften des
Gesetzes gebaut wird, das kann nur ein Bausachverständiger
prüfen.Wärmebrücken werden versehentlich eingebaut,
da die Gebäude in handwerkliche Arbeit entstehen. Die
Folge sind Heizverluste.
Entwässerung:
Ohne Entwässerungsplanung könnte sein, dass Ihnen
die Kellerlichtschächte bei Starkregen voll laufen. Oft
sind diese in der falsche Höhe. Ich komme dann gern zu
Ihnen, um den Wasserschaden aufzunehmen (Tel. s.o.). Falls
Sie rechtzeitig eine Versicherung über Elemtarschäden
abgeschlossen haben, übernimmt die Versicherung den Schaden
auch.
Erstellen von Planunterlagen:
Zu jedem Bauvorhaben, auch zu einem Schlüsselfertighaus
gehören exakte Baupläne. Die Erarbeitung der Planunterlagen
sollte Teil des Vertrages und in den Hauskosten enthalten
sein. Benötigt werden: Zeichnungen und Berechnungen entsprechend
den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung.
Werkpläne im Maßstab 1:50 und nicht nur 1: 100
(zu klein), Werk- und Installationspläne für die
Haustechnik (Sanitär, Heizung, Lüftung) sowie Baugrundgutachten.
Exakte Angaben zum Gebäude:
Zur detaillierten Objektbeschreibung zählen unter anderem
genaue Angaben über die Gebäudeabmessungen, die
Bruttogeschossfläche (BGF), die Wohnfläche (WFL),
die Nutzfläche (NF) nach DIN 277 und Berechnungsverordnung,
die Anzahl der Vollgeschosse mit Keller und Dachgeschoss,
die Anzahl der Räume und die exakten Fertighöhen
in den einzelnen Räumen.
Farbanstrich der Fassade:
Siliconharzfarben
helfen Energie zu sparen, da sie schneller trocken sind, weniger
Wasser aufnehmen und damit besser dämmen.
Fallrohre:
Nach. Bauvertrag gehen die Fallrohre bis zur Oberkante (OK)
des Geländes. Mehr ist im Preis nicht inbegriffen. Für
den Anschluss ans öffentliche Leitungsnetz (oder die
eigene Zisterne) ist der Bauherr zuständig. Er muss diese
Anschlüsse beantragen und auch bezahlen. Ein teures,
zeitaufwändiges Problem.
Filigrandecken & Malerarbeiten:
Der Bauherr will durch Eigenleistung Geld sparen und übernimmt
die Malerarbeiten. Dabei wird übersehen, dass die Stöße
der Filigrandecken noch gar nicht gespachtelt wurden. Spachtelarbeiten
sind dann auch plötzlich Malerarbeiten. Jedoch sind die
Spachtler gefragte Leute am Bau. So etwas kann man nicht selbst
machen.
Fertighaus:
Falls Sie schnell fertig sein wollen, dann bitte. Aber passen
sie auf die windichte Schicht auf und lassen sie einen Blower
door Test machen.
Fertigstellungsbürgschaft/ Kosten
0,3% des Kaufpreises/Vertragserfüllungsbürgschaft:
Die einzige Garantie dafür, dass das Häusschen
überhaupt und nahzu ohne Mängel fertig wird, falls
Ihr Unternehmer in Konkurs gerät. Das ist eine keine
lohnende Angelegenheit für die Banken/Versicherungen,
aber für den Bauherrn heutzutage ein Muß. Sie schützen
damit auch Ihren Architekten und müssen nicht "unschuldige"
in die Gesamtschuldnerische Haftung nehmen.
Festpreis:
Prüfen Sie genau, welche Leistungen der Festpreis einschließt.
Sonst kann es hinterher zu Überraschungen kommen: Zum
Beispiel, dass Sie die Erschließungskosten des Grundstücks
zusätzlich bezahlen müssen. Erst wenn Ihnen alle
Angaben vorliegen, können Sie eine risikofreie Finanzierung
sicher stellen und Zusatzfinanzierungen vermeiden.
Gesimskasten:
Das Streichen des Gesimskasten wird oft aus der Baubeschreibung
herausgenommen und dem Bauherr in Eigenleistung (Malerarbeiten)
aufgedrückt. Das Gerüst ist dann leider schon abgebaut.
Gewährleistungsbürgschaft:
Falls der Bauträger in Insolvens gerät, so ist Ihre
Garantie weg. Also besser abschließen, denn die Versicherungen
kalkulieren das ganz genau. Das schützt Sie vor versteckten
teuren Mängeln z.B. Mängel an der Kellerabdichtung,
Abdichtungsmängel, Mängel an der Isolierung.
Grundstücksgröße:
Bauträger bauen in der Regel keine Einzelhäuser,
sondern meist mehrere Häuser auf einem Baufeld. Somit
werden die Grundstücksgrenzen erst nach der Fertigstellung
markiert. Hieraus resultiert, dass in vielen Verträgen
die Grundstücksgrößen nur ungenau angegeben
werden. Auf solch eine Vorgehensweise sollte sich der Bauherr
nicht einlassen. Im Vertrag muss er auf exakten Angaben zur
Grundstücksgröße bestehen und diese später
auch überprüfen, sonst bleibt er unter Umständen
auf einem kleineren Grundstück sitzen.
Gründung, auch für Passivhaus
energie-
und materialoptimiert mit Schotter aus Schaumglas
Herstellen
der Bodenplatte:
Die Herstellung der Bodenplatte ist unter der Voraussetzung
idealer Bodenbedingungen im Preis inbegriffen. Ideale Bodenbedingungen
liegen aber in den seltensten Fällen vor. Natürlich
muss zu Lasten des Bauherrn nachgebessert werden. Dies bietet
dem Bauträger eine weitere Möglichkeit, unter dem
Mantel der Termintreue den Bauherren unter Zeitdruck zu setzen
und mit dem Hinweis auf den Bauablauf zusätzlich zur
Kasse zu bitten.
Unter der Bodenplpatte sollte immer ein Kiesbett sein. Bei
vorhandem Baugrund: SANDBODEN entfällt das Kiespolster.
Also lassen Sie sich auch eine Vergütung vom Bauunternehmen
für diese Einsparung geben.
Hauseingangstreppe:
Der Bauherr meint in wieder guter Absicht, das können
wir doch selbst. Dabei denkt er nicht an Treppenfundament
und den Anschluss der Abdichtung. Unklar sind auch erforderliche
Geländeregulierungen durch Anfüllungen und der Einbau
des Mutterbodens.
Häuser aus Holz:
Holz als ökologischer Baustoff erfreut sich in letzter
Zeit großer Beliebtheit. Holzhäuser
oder Gebäude mit Holzverkleidungen werden immer öfter
gebaut. Details zum Holzhaus fehlen aber oft im Bauvertrag.
Die Holzart und die Güteklasse muss im Bauvertrag beschrieben
sein. Es ist zu fixieren, wie welches hölzerne Bauteil
wie geschützt wird. Wird es chemisch behandelt oder konstruktiv
geschützt? Wie wird. z. B. die Oberfläche von Fenstern
behandelt? Wird Sie lasiert oder lackiert und in welcher Farbe?
Tipp: je dunkler die Lasur, desto länger hält das
Holz.
Innentüren:
neuartige verstellbare Zargen, bei welchen die Türblätter
nicht mehr abgesägt werden brauchen, wenn diese auf dem
Teppich schleifen: www.hessen-zarge.de
Innenwände:
Ein normales Einfamilienhaus hat auch Innenwände. Sie
werden in vielen Bauverträgen recht stiefmütterlich
behandelt. Dabei muss dort exakt festgeschrieben werden, wie
die Innenwände beschaffen sein werden. Dabei ist zwischen
tragenden und nicht tragenden Innenwänden zu unterscheiden.
Die Bauart und Materialangabe (zum Beispiel, Porenbetonmauerwerk,
Holzrahmenkonstruktion usw.) müssen im Vertrag genau
beschrieben werden, da sie auf den Schallschutz Auswirkungen
haben.
Innenputz im Keller:
Eine verdeckte Kosteneinsparung beim Bauträger und bei
Ihnen liegt dann vor, wenn der Innenputz im Keller weggelassen
wird. Das ist bei glatten Steinen möglich, aber bei Poroton
(Hochlochziegel)? Sie sparen 2 T € und der Keller sieht
für immer aus wie eine Baustelle.Also gleich mit putzen
lassen.
Kauf eines Reihenhauses:
Den Käufern von Reihenhäusern wird mitgeteilt: Sämtliche
anderen Objekte seien bereits verkauft. Diese Information
entspricht nicht immer der Wahrheit. Der Verkäufer will
damit den angehenden Bauherren zur schnellen Kaufentscheidung
drängen. Hier ist Vorsicht geboten. Der Käufer sollte
unbedingt prüfen, ob in dem abzuschließenden Kaufvertrag
die Klausel enthalten ist, dass mit dem Bau der Häuser
erst begonnen werde, wenn alle Reihenhäuser verkauft
seien. Ein Vertrag mit dieser Klausel darf nicht unterschrieben
werden. Sind tatsächlich erst einige Häuser verkauft,
kann es unter Umständen sehr lange dauern, bis alle Häuser
verkauft sind und mit dem Bau begonnen wird - und das, obwohl
der Käufer aufgrund der Aussagen des Verkäufers
davon ausging, sofort nach Vertragabschluss wird mit dem Bau
seines Reihenhauses begonnen. Solche monate- manchmal jahrelangen
Wartezeiten können dem Käufer viel Geld kosten.
Kellerabdichtung:
Ein Keller gleicht nicht dem anderen und es reicht nicht,
im Vertrag auf massive Wände und Betonboden hinzuweisen.
Wie bei allen Bauteilen so gilt auch hier: Alle Leistungen
und Materialien müssen genau aufgelistet sein, wenn den
Bauherren später böse Überraschungen erspart
beleiben sollen. Zur genauen Leistungsbeschreibung für
den Keller gehören: Detaillierte Materialangaben für
die Herstellung der Kelleraußen- und Innenwände.
Angaben zur Wärmedämmung und zur Ausführung
der Lichtschächte. Die Herstellung des Kellers, ob als
weiße oder schwarze Wanne oder als Mischkonstruktion.
Erforderliche Abdichtmaßnahmen gegen das Erdreich, richtet
sich nach den Ergebnissen des Baugrundgutachtens.
Leistungen des Bauherren: (Eigenleistung)
Durch den Bauherren erbrachte Leistungen sollen in der Regel
Geld sparen. Wer haftet, wenn durch die Eigenleistungen Schäden
oder Zeitverzögerungen entstehen? (Hintergrund: Wer am
eigenen Bau selbst Hand anlegt, der ist in der Regel kein
Fachmann. Es ist deshalb unumgänglich für eine baufachliche
Betreuung und Aufsicht seines Baus Sorge zu tragen. Dazu ist
der Bauherr verpflichtet. Wer übernimmt diese Aufsicht?
Der Bauherr muss auch klären, wer haftet, wenn durch
Eigenleistung am eigenen Bau oder am Nachbarhaus (bei Reihenhausprojekten)
Schäden entstehen? Oder wenn Arbeiten unsachgemäß
ausgeführt wurden und nun erst saniert werden müssen,
bevor der Bauträger weiterbauen kann? Wer haftet für
Zeit und Material? Und wer haftet, wenn sich Eigenleistungen
verzögern und dadurch ein Bauvorhaben länger dauert
als geplant? In wessen Händen liegt die Verantwortung,
wenn in Eigenhilfe Fehler gemacht werden, durch die der Arbeiter
eines Folgegewerkes verunfallt? Wer selbst baut sollte unbedingt
mit Hilfe seines Bausachverständigen, bereits vor Vertragsabschluss
genau auflisten, was er an Eigenleistung erbringen kann. Diese
Wünsche müssen dann mit dem Bauträger exakt
abgestimmt und im Vertrag detailliert festgelegt sein.
Lüftung:
Beim modernen Wohnhaus, spielt die Lüftung eine zentrale
Rolle. Nur wenn bei einer kontrollierten Lüftung die
gesamte Luftmenge regelmäßig ausgetauscht wird,
funktioniert das Haus optimal. Das wird im Bauvertrag nur
selten detailliert festgeschrieben. Im Vertrag muss unbedingt,
die Art der Lüftung und sofern es sich nicht um eine
natürliche, sondern um eine kontrollierte Be- und Entlüftung
handelt, die Art der Lüftungstechnik und Wärmerückgewinnung
festgehalten werden. Marktführer ist Firma
Paul bei Wärmerückgewinnung. Ich habe damit
schon gebaut.
Malerarbeiten:
Der Bauherr will durch Eigenleistung Geld sparen und übernimmt
nach dem Trockenbau des Bauträgers die Arbeiten. Dabei
wird übersehen, dass der Trockenbau noch gar nicht gespachtelt
wurde. Spachtelarbeiten sind dann auch plötzlich Malerarbeiten.
Jedoch sind die Spachtler gefragte Leute am Bau. So etwas
kann man nicht selbst machen.
Materialangaben:
Dies gilt auch für alle detaillierten technischen
Vorgaben. Sie legen einen bestimmten Wert fest, garantieren
aber nicht, dass dieser auch den Regeln der Technik und den
geltenden gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Muss nachgebessert
werden, zahlt der Bauherr die Mehrkosten. Aus diesem Grunde
sollte auch im Vertrag immer das Wort "mindestens"
vor die Materialangabe gesetzt werden. Dann muss der Bauträger
die gesetzlichen Baustandards erfüllen.
Niedrigenergiehaus:
Einige Leistungen werden im Bauvertrag oftmals doppelt beschrieben.
Da werden neben dem Begriff "Niedrigenergiehaus"
noch zusätzlich genaue Dämmmaterialien oder Dämmstoffstärken
fixiert. Das besagt oftmals gar nichts, wenn diese Werte,
trotz exakter Angaben unter Umständen gar nicht ausreichen,
um den Niedrigenergiestandard zu erfüllen. Deshalb sollte
im Vertrag nur der genau definierte Begriff "mindestens
Niedrigenergiestandard" stehen.
Oder gleichwertig:
In Verträge werden in der Baubeschreibung oftmals spezielle
Baustoffe vorgesehen und namentlich aufgelistet. Oft werden
diese konkreten Angaben mit dem Zusatz "oder gleichwertiges
Material" relativiert. Der Begriff "gleichwertig"
ist nichtssagend. Der Laie kann die Gleichwertigkeit von Materialien
nicht beurteilen. Es wird dann oftmals minderwertiges Material
eingebaut.
Passivhaus:
Wer ein Passivhaus kauft, der hat deshalb noch lange nicht
die Gewähr wirklich ein Passivhaus zu bekommen. Hier
muss im Vertrag genau geregelt sein, was der Kunde zu erwarten
hat. Laut Definition darf ein Passivhaus 1,5 Liter Heizöl
oder 1,5 m³ Erdgas pro m² Wohnfläche im Jahr
verbrauchen. Grundvoraussetzung für diese idealen Werte
sich exakte Planungen, detaillierte Berechnungen und vor allem
sorgfältige Bauausführung. Passivhäuser müssen
winddicht sein. Das Haus muss lückenlos in eine ausreichende
Wärmdämmschicht verpackt sein. Wärmebrücken
sind durch konstruktive Maßnahmen zu vermeiden. Alle
Fugen müssen luftdicht und dauerhaft verklebt werden.
Garantiert und überprüft werden kann das Ergebnis
nur durch sorgfältige Baukontrolle und mit dem Blower-Door-Test.
Beides sollte Bestandteil des Vertrages werden.
Prospekte:
Vor dem Hauskauf werden von den Verkäufern der Bauträger
dem Bauherren viele Hochglanzprospekte vorgelegt, die den
angehenden Bauherrn in seiner Kaufentscheidung mitunter stark
beeinflussen. Diese ,,Lockmittel" sind aber keinesfalls
Grundlage des notariellen Kaufvertrags. Großes Augenmerk
muss der Bauherren vor Vertragsunterzeichnung alle Pläne
und Urkunden die Vertragsbestandteil, werden schenken.
Prüfstatiker/Gebühren:
Im Bauvertrag "fällt dieser meist unter den Tisch"
mit der Formulierung: gehört nicht zu den Baukosten,
beauftragt der Bauherr selbst, wird immer überlesen und
später kommt die Rechnung ins Haus zwischen 1 T€
bis 3 T€.
Der Prüstatiker hat hoheitliche Prüfaufgaben im
Sinne der Bauordnung zu prüfen, also eben die Statik
und den Wärmeschutz. Ich habe die Erfahrung gemacht,
das die Statik sehr ordentlich geprüft wird. Beim Wärmeschutz
werden in der Ausführung manchmal Wärmebrücken
am Ringanker übersehen, welche ich später bemängeln
muß.
Qualität:
Die Sicherung der Qualität der Ausstattung verlangt exakte
Angaben im Bauvertrag. Beispielhaft dazu die Angaben zur Qualität
und Umfang der Fernsprechanlage (analog, digital, ISDN, DSL)
oder Qualität und Umfang der Kommunikationsanlage (Klingelanlage,
Gegensprechanlage, Videoanlage usw.).
Qualitätssicherung:
Eine solide Baubegleitung ist die Voraussetzung dafür,
nach Beendigung der Baumaßnahme, in ein Haus ohne Mängel
einzuziehen. Bei Teilabnahmen von Gewerken während der
Bauphase und bei der Schlussabnahme ist es ratsam, sich von
einem unabhängigen Bausachverständigen begleiten
zu lassen, der nur Ihre Interessen auf der Baustelle vertritt.
Mit seiner Erfahrung und seinem Sachverstand ist er in der
Lage, Mängel und Schadstellen zu erkennen, die einem
Laien nicht auffallen. Er stößt vielleicht auf
undichte Stellen, die ihre Heizkosten stark erhöhen.
So kann sich die Ausgabe für den Fachmann schnell bezahlt
machen.
Regenwassernutzungsanlage:
Diese Anlagen tragen erheblich zur Wassereinsparung bei und
lassen sich in neuen Häusern gut installieren. Sie benötigen
einen 2.Installationskreislauf. Soll eine Regenwassernutzungsanlage
eingebaut werden, empfiehlt es sich im Bauvertrag genau festzulegen,
wie und wo die Rohre installiert werden (vor der Wand, im
Sockelbereich, auf oder unter Putz, samt Schallschutz für
die Rohre) Das Material aus dem die Rohre bestehen sollte
gleichfalls im Vertrag festgelegt werden.
Schallschutz:
In Reihen-, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen spielt
der Schallschutz eine wichtige Rolle und trägt erheblich
zum Frieden (oder Unfrieden) unter den Nachbarn bei. Deshalb
empfiehlt es sich dringend, Schallschutzmaßnahmen im
Vertrag konkret zu verankern. Der Schallschutznachweis nach
DIN 4109 muss Bestandteil des Vertrages werden.
Schornsteinfeger/ Gebühren:
Im Bauvertrag "fällt dieser meist unter den Tisch"
mit der Formulierung: gehört nicht zu den Baukosten,
beauftragt der Bauherr selbst, wird immer überlesen und
später kommt die Rechnung ins Haus ~ 1 T€.
"Er" hat hoheitliche Prüfaufgaben im Sinne
der Bauordnung zu prüfen, also eben den Rauchabzug und
den Brandschutz am Rohr. Es gibt Bestrebungen das Schonsteinfegermonopol
abzuschaffen.
Solar
vorher vile lesen, auch unter Solarkritik. Sie haben ja
im Winter kaum Solarertrag. Wieviel Geld brauchen Sie für
die Warmwassererwärmung im Sommer? Was, Sie wissen es
nicht? Also geschätzt sind das 300€ oder? Das lohnt
sich nur, wenn die Anlage nicht mehr als 2000€ kostet.
Diese Solaranlagen
sind zum selbst mitbauen.
Sonderwünsche:
Sprechen Sie mit dem Bauträger zu Beginn über all
Ihre Vorstellungen, die durch die Baubeschreibung nicht abgedeckt
sind. Klären Sie genau ab, ob sich diese Sonderwünsche
realisieren lassen und welchen Aufpreis ihr Vertragspartner
dafür verlangt. Achten Sie darauf, dass diese Änderungen
in der Baubeschreibung konkret genannt werden.
Spitzbodenausbau, nachträglich:
Will der Bauherr später machen, um Kosten zu sparen und
Platz zu gewinnen. Vom Bauträger bekommt er nur einen
kleinen Laufsteg.
Möchten die Bauherren später ausbauen, so kommt
es zu kaum überschaubaren Problemen bei den nachträglichen
Anschlüssen der Dampfsperre. Besser wäre es, die
Dämmung und Dampfsperre gleich mit einbauen zu lassen.
Das kostet nut etwa 300€ mehr. (Siehe auch Dachgeschossausbau)
Terminabsprachen:
Zu den größten Ärgernissen für Bauherrn
zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen.
Damit es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen
kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten Bauablaufplan
mit exakten Terminvereinbarungen beinhalten. In diesem Plan
muss auch der Beginn und das Fertigstellungsdatum stehen.
Der exakte Bauablaufplan ist Bestandteil der Vertrages!
Thermografie:
Mit Bauthermografie
entdecken Sie nachweisbar die Wärmeverluste.
TÜV im Vergleich zu "Beratender Ingenieur"
Das Prüfsiegel des Bau-TÜV bezieht sich auf eine Organisation,
nicht auf den einzelnen Techniker, welcher ihre Baustelle
kontrolliert.
Der Titel "Beratender Ingenieur"
wird nach einer Qualifikation als Dipl.-Ing. mit Berufspraxis,Schulungen
und einer Prüfung erworben. Dieser Titel ist geschützt und
garantiert Ihnen einen kompetenten und erfahrenden Ansprechpartner.
Undichter
Keller:
Mittels einer elektrischen Durchgangsmessung oder
Markierungsmittel
wird festgestellt, dass zwischen dem Erdstoff des Außenbereiches
und den Kellerwänden ein Stromdurchgang bestehen kann.
Daraus lässt sich schließen: die Abdichtung ist
undicht und hat ein Leck.
Verklinkerung
Verklinkerung ist eine dauerhafte Kontruktion für eine
Fassade. Ich habe noch keine mangelfreie Verklinkerung
gesehen.Der größte Fehler besteht darin, die Dämmung
mit Spalten, also mit Wärmebrücken einzubauen. Dies
ist nicht mehr zu heilen. Besser wäre immer daneben stehen
zu bleiben. Also Pfusch am Bau, weil die "Leute"
mit wenig Gehalt auch wenig "Bewustsein" für
Ihre Arbeit haben. Das ist ein schwerer Vorwurf, aber die
Praxis.
Vertragserfüllungsbürgschaft/
Kosten 0,3% des Kaufpreises:
wegen Finanzkrise ein MUSS!
Die einzige Garantie dafür, dass das Ihr Haus überhaupt
und nahzu ohne Mängel fertig wird, falls Ihre Baufirma
in Insolvenz gerät. Das ist eine keine lohnende Angelegenheit
für die Banken/Versicherungen, aber für den Bauherrn
heutzutage ein Muß. Sie schützen damit auch Ihren
Architekten und müssen nicht "unschuldige"
in die Gesamtschuldnerische Haftung nehmen.
Vertragsverhandlungen:
Denken Sie immer daran: Nur vor der Unterschrift können
Sie Ihren zukünftigen Bauvertrag mit gestalten. Lassen
Sie sich deshalb zeitlich nicht unter Druck setzen. Besuchen
Sie einige Referenzobjekte des Anbieters und sprechen Sie
mit ehemaligen Bauherrn über ihre Erfahrungen mit dieser
Firma. Schauen Sie sich die juristischen Klauseln (das Kleingedruckte)
und die so genannte Baubeschreibung (detaillierte Angaben
zur Ausstattung des Hauses) genau an. Achten Sie dabei auch
auf die Aufgaben, die sie als Bauherr übernehmen sollen.
Bei Zweifeln sollten Sie die Unterlagen unbedingt von einem
unabhängigen Gutachter prüfen lassen. Bestehen Sie
darauf, dass die Firma Ihnen die Termine für Baubeginn,
Zwischentermine, Bauabnahme, und Fertigstellung nennt. Halten
Sie auch diese Daten vertraglich fest. Denn nur was im Vertrag
steht, können Sie später einfordern. Was nicht aufgeführt
wird, kann im nachhinein zu rechtlichen Auseinandersetzungen
zwischen Ihnen und dem Hausanbieter führen.
Ver- und Entsorgungsleitungen:
Ver- und Entsorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom
und Gas werden für die Nutzung des Hauses dringend benötig.
Sie machen ein Haus erst bewohnbar ist. In diversen Bauträgerverträgen
werden die Anschlüsse gar nicht erwähnt. Folglich
muss sie der Bauherr selbst beauftragen und beantragen. Das
gilt ohnehin für Telefonkabel und sonstige Kabel- und
Breitband-Anschlüsse.
Rohre für die Entsorgung (Abwasser) führen manche
Bauunternehmen nur bis einen Meter aus dem Gebäude. Der
Rest ist dann Sache des Bauherrn. Er muss sich um den Anschluss
seines Hauses an das öffentliche Kanalnetz kümmern,
egal, wie lang der Weg vom Haus zum Sammler ist. Das ist wiederum
mit Kosten und Zeit verbunden., denn die Anschlüsse müssen
zunächst beantragt werden.
Wohnflächenberechnung:
Die Wohnflächen für Bauträgerhäuser oder
Eigentumswohnungen werden nur anhand der Pläne errechnet.
Erfahrungsgemäß weichen aber die Bauten später
von den Plänen an manchen Stellen ab. Dadurch kann auch
die Wohnfläche kleiner ausfallen, als im Plan ursprünglich
angegeben. Deshalb ist es wichtig, die Wohnfläche in
solchen Fällen im nachhinein noch einmal nach der Wohnflächenvorordnung
prüfen zu lassen.
Zahlungsplan:
Manche Bauträger verpflichten den Bauherrn mit Hilfe
eines überzogenen Zahlungsplans zu enormen Vorleistungen.
Dabei gilt am Bau wie überall: Zahlung Zug um Zug und
nach abgeschlossener Leistung. Geht der Bauträger nämlich
in Konkurs, dann verliert der Bauherr sein Geld und bleibt
auf der Bauruine sitzen. Andererseits ist der Bau eines Hauses
ein großes Werk, und die Baufirmen können mit Recht
Abschlagszahlungen verlangen. Allerdings immer erst nachdem
die jeweilige Teilleistung abgeschlossen ist. Der Zahlungsplan
sollte im Vertrag genau festgelegen werden und dem tatsächlichen
Baufortschritt entsprechen. Üblich sind Abschlagszahlungen
jeweils nach der Fertigstellung des Kellers, der Dacheindeckung,
der abgeschlossenen Installation und dem Fenstereinbau, nach
dem Innenausbau, den Estricharbeiten oder dem fertigen Ausbau.
Der Rest sollte auf keinen Fall vor der endgültigen,
für den Bauherrn zufrieden stellenden Rohbauabnahme (unbedingt
gemeinsam mit dem eigenen Bausachverständigen) bezahlt
werden. Denn mit der offiziellen Abnahme geht die Haftung
auf den Bauherrn über. Unseriös sind alle Verträge,
in denen bereits bei Vertragsabschluss ein Abschlag z.B. für
Planungsleistungen verlangt wird. Der Bauherr bekommt dafür
keinerlei Gegenwert, nicht einmal das Grundstück, denn
das geht in der Regel erst nach Zahlung der letzten Rate an
ihn über. Vereinbaren Sie vertraglich ferner Sicherheitsleistungen
auf ,,Ausführung der Leistung" und ,,Mängelansprüche".(VOB-B
2002/2005 §17)
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